房价或将回归1998年轨迹，未来动向值得关注

• 2026-11-15
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在历史的长河中，有些年份总给人带来深切的回忆与思考。1998年这个时间点，距离现在已经过去了28年。将当年的房地产市场情况与现状进行对比，会发现许多细节惊人相似。

先来看看1998年的复杂局面。那时，亚洲金融危机的冲击正在加剧，周边国家的货币接连贬值，外部需求急剧下滑，出口增幅明显回落。国内经济则遭遇了持续的物价下跌，1998年居民消费价格同比下降了0.8%。许多企业面临销售困难，不敢增加人手，沿海的一些房地产项目虽已建成，却无人问津，土地流标现象频繁。这一时期，普通家庭普遍居住在单位分配的房屋中，自购商品房的概念几乎没有人提及。听说要自己购置房产，常常有人摇头不已，觉得那种价格高得离谱，等以后再说吧。

转折点出现在1998年7月，国务院发布了国发〔1998〕23号文件，宣布自下半年起停止住房实物分配，并逐步推行住房分配的货币化，建立以经济适用住房为主的多层次供应体系。弥漫近半个世纪的福利分房政策，也在此刻画上句号。同时，金融政策也紧随其后。同年5月，中国央行推出了个人住房贷款管理办法，规定购房首付款不得低于30%，贷款期最长为20年，按揭购房开始走入普通家庭生活。央行还多次降息，将存款准备金率从13%降至6%，并增发了1000亿元的长期建设国债，货币市场呈现出连续宽松的趋势，基础设施建设也全面铺开。在此背景下，市场很快做出了反应，1998年全国商品房销售面积同比上升35.2%，市场开始出现明显的反转。彼时商品房的平均售价约为2063元每平方米，亟待购置的家庭大都认为这笔费用非常不菲。随着城市化的快速进程，商品房价格也一路攀升，回头看来，这一时期的价格似乎成为了长期市场的起点。值得注意的是，这一切都归结为一个简单的道理：当年的底部，是政策、货币及制度改革三方合力所推动的，单靠市场自身难以迅速走出低谷。

而如果把目光投向今天，可以看到许多相似的迹象。外在环境压力显著，内需亟待回暖，这些年来各项政策持续向合理住房需求倾斜，首付款比例下降，房贷利率降至低位，首次购房的贷款还有财政贴息政策，而住房公积金的使用范围也在扩大。符合条件的首次购房家庭可以将财政贴息政策纳入购房计算，若贷款100万元，累积可减少近5万元的利息支出，建议在签合同前跟银行确认优惠内容，确保不遗漏这笔实实在在的优惠。

在制度形态的变革上，也值得关注。当前，商品房与保障房的双轨供应体系正在搭建中，现房销售、预售资金监管、房屋统一编码等基础制度也相继实施，其思维与1998年时期“市场与保障”相承。比如青岛的行动颇具代表性，当地国有平台收购存量商品房，将其改为配售型保障房，价格依据收购成本计算，约为周围同品类商品房的六成，首批88套房源当天便被抢购一空，登记需求的家庭远超房源的数量。对于预算有限的家庭而言，这样的渠道显得尤为重要。

从市场状况来看，经过数年的调整，全国商品房待售量已连续数月回落，一线城市新房价格持续小幅上涨，而二手房交易依旧活跃，悲观情绪正在逐渐被消化。从成交数据来看，根据住房城乡建设部的数据显示，今年1至9月份全国二手房网签面积达到约6.17亿平方米，同比增长10.7%，20个省市的二手住宅网签量已超过新房，真实需求依然存在，更多地流向了存量房市场。

当然，历史不会简单重复，最大的变化体现在人口方面。1998年时城镇化率仅为33%，大量农村人口涌入城市，各地均能分享人口红利，属于普遍扩张的阶段。而到了2025年，城镇化率则预计达到67.89%，增长缓慢，且全国总人口140489万人比上年减少339万人，总体已达顶峰。但城镇的人口依然持续增长，预计到2025年，城镇常住人口将增至95380万人，乡村人口则减少1369万人，人口从乡村向城镇、从小城市向核心城市继续聚集的趋势依然明显。与此同时，人口的流动性大幅增强。

各地统计公报显示，2025年深圳、东莞、济南等主要城市的常住人口分别增幅巨大，产业强劲和就业机会丰富的城市继续吸引外来人口，这类城市通常具备强大的科技和制造业基础，既吸引年轻人，也能使他们留住。而人口聚集的地方，住房需求将得到持续支持。参考日本的例子，自2010年以来，其总人口开始负增长，但东京地区的人口却持续增加，核心区域的房价在过去十年也经历了修复，看似相似的规律并不陌生。

从更广阔的视角来看，我国19个国家级城市群承担了超过70%的总人口，并贡献超过80%的地区生产总值，人口向城市群的集中已成为显而易见的长期趋势。那么，普通家庭应如何应对这一变化呢？首先，购房时要关注月供，建议控制在家庭月收入的三成以内，并留存足够的备用金；然后选择城市时优先考虑产业和人口流向，而选定板块时则关注通勤和配套设施。切忌被“所有房子都会涨”的传统观念所误导，也不要因“房子都不值钱”的论调而心生畏惧。市场长期将存在分化，核心城市成熟地段的优质房源，和普通区域间的差距将愈加明显。

对于想要置换住房的家庭，趁着流通性恢复，可以考虑将年久失修、位置偏远且难以出手的房源逐步换成更稳固的资产。在这一进程中，首先明确目标房源，再处理旧房，以免出现两个房子都无法成事的窘境。所谓重走1998年的老路，所指并非当年普遍上涨的价格走势，而是政策支持与货币宽松的结合所形成的市场环境。